임대 절차
1. 공장설립등의 완료신고 또는 사업개시신고
2. 관리기관과 입주계약 체결(임대신고)
3. 지자체 검토 승인(5일)
4. 입주계약(변경) 체결 알림
5. 임차인 입주계약 신청
임대업만으로 사업개시 신고 / 입주계약은 불가한 것으로 보임
산업시설용지를 분양 또는 양수 받아 임대를 하기 위해서는 임대업이 아닌 고유사업으로 사업개시 신고를 하고, 향후 임대업을 추가하여 입주계약을 해야 하는 것으로 보인다. 법제처의 법령해석 사례를 살펴보자.
민원인 - 산업시설구역등에서 공장등을 양수하여 임대사업을 하려는 자가 체결해야 하는 “입주계약”의 종류 및 의미(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제38조의2 등 관련)
안건번호23-0076 회신일자2023-07-02
1. 질의요지
「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 “산업집적법”이라 함) 제15조제1항에서는 같은 법 제14조의3제1항에 따른 제조시설설치승인을 받은 자(각주: 산업집적법 제14조의3제2항에 따라 같은 법 제38조제1항 본문에 따른 입주계약을 체결하여 같은 법 제14조의3제1항에 따른 제조시설설치승인을 받은 것으로 의제되는 자를 포함하며, 이하 같음.)가 제조시설등(각주: 산업집적법 제2조제1호에 따른 제조시설등을 말하며, 이하 같음.)의 설치를 완료하였을 때에는 공장설립등의 완료신고를 해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 15조제2항에서는 같은 법 제38조제3항에 따라 산업단지에서 제조업 외의 사업(이하 “비제조업”이라 함)을 하거나 하려는 자에 대해 준용되는 같은 조 제1항 및 제2항에 따라 입주계약을 체결한 입주기업체(각주: 산업집적법 제2조제18호에 따른 입주기업체를 말하며, 이하 같음.)가 산업시설구역등(각주: 산업용지의 용도별 구역이 산업집적법 제33조제8항에 따른 산업시설구역 및 복합구역인 산업용지를 말하며(같은 법 제12조제1항 참조), 이하 같음.)에 사업계획서에 따라 시설을 설치한 경우에는 사업개시 신고(제2항)를 해야 한다고 규정하고 있는 한편,
산업집적법 제38조의2제1항 본문에서는 산업시설구역등에서 산업용지(각주: 산업집적법 제33조제7항제3호에 따른 산업단지의 용지를 말하며, 이하 같음.) 및 공장등(각주: 산업집적법 제34조제1항제2호에 따른 공장 및 건축물과 그 밖의 시설을 말하며, 이하 같음.)의 임대사업을 하려는 자(각주: 지원기관과 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제16조제1항제1호 및 제2호에 따른 산업단지개발사업의 시행자는 제외하며(산업집적법 제38조의2제1항 참조), 이하 같음.)는 같은 법 제15조제1항에 따른 공장설립등의 완료신고(이하 “공장설립등 완료신고”라 함) 또는 같은 조 제2항에 따른 사업개시의 신고(이하 “사업개시 신고”라 함)를 한 후에 관리기관과 입주계약을 체결해야 한다고 규정하고 있는바,
산업시설구역등에서 공장등을 양수하여 임대사업을 하려는 자(각주: 산업집적법 제39조제3항에 본문에 따라 다른 입주기업체로부터 산업용지 및 공장등을 양수한 경우로서, 양수자는 입주기업체가 아닌 경우를 전제함.)가 산업집적법 제38조의2에 따라 임대사업을 위한 입주계약(이하 “임대사업입주계약”이라 함)을 체결하려는 경우, 그 체결 전에 임대업(각주: 산업집적법 시행령 제6조제5항제6호에 따른 부동산임대 및 공급업을 말하며, 이하 같음.)이 아닌 업종(이하 “고유사업”이라 함)에 관한 같은 법 제14조의3제1항에 따른 제조시설설치승인 또는 같은 법 제38조제1항·제3항에 따른 입주계약 체결(이하 “사전입주계약등”이라 함)이 이루어진 상태여야 하는지?
2. 회답
이 사안의 경우, 임대사업입주계약 체결 전에 고유사업에 관한 사전입주계약등이 이루어진 상태여야 합니다.
3. 이유
먼저 산업집적법 제38조의2는 비싼 분양가격으로 인해 산업단지를 분양받을 수 없는 영세중소기업이 저렴한 가격으로 산업용지 및 공장등을 확보할 수 있도록 하기 위하여 실수요자 중심의 산업용지 및 공장등 공급에 관한 예외를 두어 산업단지 내에서의 임대사업을 허용한 것(각주: 1995. 11. 15. 의안번호 제141352호로 발의된 공업배치및공장설립에관한법률 일부개정법률안에 대한 국회 통상산업위원회 심사보고서 참조)으로서, 같은 조 제1항 본문은 2009년 2월 6일 법률 제9426호로 산업집적법을 일부개정하면서 현행과 같이 ‘공장설립등 완료신고 또는 사업개시 신고를 한 후’에 관리기관과 입주계약을 체결해야 한다고 개정한 것인데, 관련 입법자료(각주: 2008. 11. 21. 의안번호 제1802169호로 발의된 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 일부개정법률안(대안반영 폐기)에 대한 국회 지식경제위원회 검토보고서 참조)에서는 투기 목적의 임대사업 수요로 인해 산업용지 및 공장등이 실수요자에게 제대로 공급되지 못하는 문제를 방지하기 위해 산업단지 안에서 임대사업을 하려는 경우 공장설립등 완료신고 또는 사업개시 신고를 하도록 ‘사업수행 요건’을 강화한 것이라고 그 규정취지를 설명하고 있습니다.
그리고 산업집적법 제38조의2제1항 단서에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공장설립등 완료신고 또는 사업개시 신고를 하기 전에 입주계약을 체결할 수 있다는 예외를 규정하고 있는데, 이는 원칙적으로 산업시설구역등에서 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하려는 경우 ‘공장설립등 완료신고 또는 사업개시 신고’를 하고 관리기관과 입주계약을 체결해야 하나, 특정 산업의 활성화를 위해 해당 산업이 임차할 수 있는 산업용지 및 공장등을 확대할 필요가 있는 경우 등에는 예외적으로 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하려는 자가 해당 산업용지 및 공장등에서 공장설립등 완료신고 또는 사업개시 신고를 하지 않고, 즉 고유사업을 수행하지 않는 경우에도 산업용지 및 공장등을 임대할 수 있도록 하려는 것에 그 규정취지가 있습니다.(각주: 2011. 5. 18. 의안번호 제1811849호로 발의된 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 일부개정법률안(대안반영 폐기)에 대한 국회 지식경제위원회 심사보고서 참조)
그렇다면 산업입지법 제38조의2제1항 본문에서 ‘공장설립등 완료신고’ 또는 ‘사업개시 신고’를 임대사업을 위한 입주계약 체결의 선행 절차로 규정하고 있는 것은 산업시설구역 등에서 임대사업만을 목적으로 공장등을 분양받거나 매수하는 것을 방지하기 위해서 임대업이 아닌 고유사업에 관한 사전입주계약등이 이뤄진 상태에서, 시설 설치 등을 완료하여 ‘해당 고유사업을 수행했거나 수행하고 있는 경우’에만 그 공장등에 대해 임대사업입주계약을 체결하고 임대사업을 할 수 있도록 한 규정이라 할 것인바, 같은 법 제38조의2제1항 본문에서 규정하고 있는 ‘공장설립등 완료신고’ 또는 ‘사업개시 신고’는 고유사업에 관한 사전입주계약등이 이뤄진 상태에서 고유사업을 수행하기 위한 공장설립등 완료신고 또는 사업개시 신고를 의미하고, 같은 법 제38조의2제1항 본문에서 규정하고 있는 ‘입주계약’은 같은 조 제3항의 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제48조의3제1항에서 규정하고 있는 “임대사업을 하기 위한 입주계약”, 즉 임대사업입주계약을 의미한다고 보는 것이 타당합니다.
또한 산업집적법은 산업의 집적을 활성화하고 공장의 원활한 설립을 지원하며 산업입지 및 산업단지를 체계적으로 관리하기 위한 법률(제1조)로서, 임대사업이 투기목적으로 활용되지 않도록 임대계약기간 및 처분 등 임대인의 재산권 행사를 제한하는 규정을 두고 있고,(각주: 법제처 2022. 9. 14. 회신 22-0301 해석례 참조) 특히 같은 법 제39조제6항의 처분제한 규정은 시세차익을 노리는 투기수요를 차단하고 실수요자에게 산업용지 및 공장등이 공급될 수 있도록 하기 위한 취지(각주: 2008. 11. 21. 의안번호 제1802169호로 발의된 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 일부개정법률안(대안반영 폐기)에 대한 국회 지식경제위원회 검토보고서 참조)의 규정인바, 같은 항 본문에서는 같은 조 제3항에 따라 다른 입주기업체로부터 산업용지 및 공장등을 양도받으려는 자가 기존 입주기업체가 아닌 경우에는 미리 같은 법 제38조제1항 또는 제3항에 따라 입주계약을 체결해야 한다고 규정하고 있을 뿐, 같은 법 제38조의2제1항에 따른 입주계약을 규정하고 있지 않은 점에 비추어 보더라도, 산업시설구역등에서 공장등을 양수하여 임대사업을 하려는 자는 기존 입주기업체가 아닌 이상, 임대업이 아닌 고유사업에 관한 사전입주계약등이 이루어진 상태에서 고유사업에 관한 공장설립등 완료신고 또는 사업개시 신고를 한 후에만 같은 법 제38조의2에 따라 임대사업입주계약을 체결할 수 있다고 보는 것이 관련 규정의 취지 및 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
따라서 이 사안의 경우, 임대사업입주계약 체결 전에 고유사업에 관한 사전입주계약등이 이루어진 상태여야 합니다.
※ 법령정비 권고사항
산업시설구역등에서 공장등을 양수하여 임대사업을 하려는 경우 거쳐야하는 절차를 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
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