서울시는 용도지역을 변경하기 위해 <서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례>를 만들어 운영하고 있다.

용도지역을 상향하면 공공기여량은 증가되는 용적률의 60% 토지가치 범위 내에서 산정하는 것을 원칙으로 하고 있으며, 세부적인 기준은 <도시계획변경 사전협상 운영지침 개정(6차개정)(2024.03.29.)>에서 정하고 있다.

서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례
[시행 2021. 12. 30.] [서울특별시조례 제8286호, 2021. 12. 30., 일부개정]

제20조(공공기여 산정기준) ① 법 제36조제1항제1호 각 목 간의 용도지역 변경에 따른 공공기여량은 증가되는 용적률의 10분의 6에 상당하는 토지가치의 범위 내에서 산정하는 것을 원칙으로 한다. <개정 2021.12.30.>

② 제1항 이외에 도시계획시설의 변경 및 폐지 등에 따른 공공기여량은 시장이 정한다. 

③ 제1항 및 제2항에 따라 산정한 공공기여의 총량은 영 제46조의2제2항에 따른 감정평가한 토지가액 차이의 범위 내로 한다. <개정 2021.12.30.>

④ 공공기여 산정과 관련된 세부 기준 및 운영방법 등은 시장이 정한다. 

도시계획변경 사전협상 운영지침

운영지침에 따르면 준주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역 변경 시에는 공공기여율 30% 내외가 된다. 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로의 변경은 40%, 제2종일반주거지역에서 일반상업지역으로의 변경은 45%, 제1종일반주거지역에서 일반상업지역으로의 변경은 48% 내외가 된다.

용도지역 변경이 아닌 용도지역 내에서 종상향(제1종일반주거지역 → 제2종일반주거지역 등)인 경우에는 <서울시 지구단위계획 수립기준>을 따르도록 하고 있다.

도시계획변경 사전협상 운영지침
■ 기준 설정 : 공공기여율 산정시 고려된 사항
   ◦ 도시계획 변경에 따른 기부채납 사례 조사․분석, 개발규모 대비 적정 기부채납 비율 분석
   ◦ 증가된 용적률 6/10에 해당하는 토지가치 적용 원칙(다만, 공공에서 인정할 만한 특별한 사유가 있는 경우에는 토지면적 적용 가능)
   ◦ 용도지역(세분)간 변경 용도지역(세분)간 변경 : 국토 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조(용도지역의 세분) 제1항 각 호의 범위 내 변경 (예: 제2종일반주거지역 → 준주거지역) 일부 포함이 불가피하다고 도시․건축공동위원회 자문을 통해 이를 인정받은 경우, 용도지역(세분)간 변경 구역의 용적률체계 및 공공기여는 서울시 지구단위계획 수립기준을 따른다.
     ※공공기여는 도시계획 변경(용도지역 변경으로 인한 용적률의 증가 및 건축제한의 변경)에 따른 토지가치상승분 범위 내로 함

그 범위는 다음과 같다.

서울시 사전협상형 지구단위계획 수립기준 개정(2024.03.29.)

예시 1) 용도지역 변경 (제2종일반주거지역→상업지역+준주거지역)
  - 변경 후 상업지역 용적률 800% (공공기여율 45%)
● 기준 용적률(변경 전 용도지역 용적률) : 200%         
● 계획유도 인센티브 : 240% ▷ (상한용적률-기준용적률) × 4/10 = (800-200)% × 0.4 = 240%
● 허용용적률 : 440%  ▷ 기준용적률 + 계획유도인센티브 = 200% + 240%
● 공공기여 인센티브 : 360% ▷ (상한용적률-기준용적률) × 6/10 = (800-200)% × 0.6 = 360%
● 상한용적률(변경 후 용도지역 용적률) : 800%▷ 허용용적률 + 공공기여 인센티브 = 440% + 360% = 800%
  - 변경 후 준주거지역 용적률 400% 
    ※ 공공기여는 “Ⅱ. 2-7(공공기여계획)”, “Ⅲ. 3-4(용적률 계획)”를 준용
● 기준 용적률(변경 전 용도지역 용적률) : 200%         
● 계획유도 인센티브 : 130% ▷ (상한용적률-기준용적률) × 2/3 = (400-200)% × 2/3 = 130%
● 허용용적률 : 330%  ▷ 기준용적률 + 계획유도인센티브 = 200% + 130%
● 공공기여 인센티브 : 70% ▷ (상한용적률-기준용적률) × 1/3 = (400-200)% × 1/3 = 70%
● 상한용적률(변경 후 용도지역 용적률) : 400%▷ 허용용적률 + 공공기여 인센티브 = 330% + 70% = 400%