한시적 완화 300%까지

서울시는 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 대해 한시적으로 용적률을 완화하기로 하였다. 한시적 기간은 2028년 5월 18일까지다.

서울특별시 도시계획 조례
제51조(용적률의 완화)
② 제48조에도 불구하고 다음 지역 안에서의 용적률은 각 호에 따라 정할 수 있다. <개정 2025.5.19.>
9. 제48조제4호 및 제5호의 지역에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 영 제85조제1항의 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 범위까지 완화할 수 있으며, 세부 운영기준에 관한 사항은 시장이 별도로 정한다. 
가. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 및 제14조에 따른 건축신고 
나. 소규모 주택정비법 제2조제1항제3호에 따른 자율주택정비사업, 소규모재건축사업 및 소규모재개발사업 

2가지 사업에 대해 용적률을 완화한다. 하나는 건축법에 따른 건축허가, 건축신고 사업. 다른 하나는 소규모 주택정비법에 따른 자율주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업이다.

건축허가 한시적 완화

먼저 건축허가, 건축신고 사업의 용적률 완화 세부운영기준은 다음과 같다.

제2․3종일반주거지역 소규모건축물(건축허가․신고) 용적률 완화 세부운영 기준 제정 2025.05.19.
제1장 목적
1-1. 이 기준은 소규모건축물 건설경기 활성화를 위하여 ｢서울특별시 도시계획 조례｣(이하 ‘조례’라 한다) 제51조제2항제9호에 따라 제48조제4호 및 제5호에 따른 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역의 용적률을 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣(이하 ‘영’이라 한다) 제85조에서정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도(이하‘법적 상한용적률’이라한다)까지 한시 완화하여 운영하기 위한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 

제2장 적용대상
2-1. 본 기준 적용지역은 영 제30조에 따른 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 한정하여 적용한다. 2-2. 본 기준 적용사업은 ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가 및 제14조에 따른 건축신고를 받아 건축물을 신축하거나 증축하려는 경우에 적용하되 건축허가 및 건축신고 의제 사업은 제외한다. 2-3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘법’이라 한다) 및 다른법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 기준에서 정하는 바에 따른다. 

제3장 용어의 정의
이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3-1. “주거전용면적”이란 주거의 용도로만 쓰이는 면적으로 산정방법은 ｢주택법 시행규칙｣ 제2조 및 ｢오피스텔 건축기준｣ 제2조를 따른다. 3-2. “국민주택규모”란 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다.

제4장 용적률 적용기준
4-1. 조례 제51조제2항제9호에 따른 용적률 완화 범위는 다음과 같다. 
 (1) 제2종일반주거지역: 250% 이하
 (2) 제3종일반주거지역: 300% 이하
4-2. 조례 제51조제2항제9호에 따른 용적률 완화 적용대상의 요건은 다음과 같다. (1) 규 모 : 대지면적 및 건축면적 제한 없음. 다만, 주거를 위한 건축물(｢건축법시행령｣ 별표1 제1호다목에 따른 다가구주택 및 제2호가목에 따른 아파트, 나목에 따른 연립주택, 다목에 따른 다세대주택)의 경우 1호 또는 1세대당 주거전용면적은 85㎡이하(국민주택규모)만 적용 ※ ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔의 경우 1호당 전용면적이 85㎡이하 적용
 (2) 용 도 : 해당 용도지역에서 건축할 수 있는 모든 건축물
<용적률 완화 중첩 적용 시>
n 「국토계획법」 및 다른 법령에 의한 용적률 완화에 관한 규정은 시행령상 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120% 이하에서 중첩하여 적용할 수 있다. 다만, 지구단위계획구역에서 별도로 정하는 경우에는 지구단위계획을 따른다. n 위 항목에 따라, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 영 제85조에 따른 용적률 최대한도를 초과하는 경우는 법 제78조제7항에 따라 도시‧건축공동위원회의 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다.

제5장 행정사항
5-1. 본 기준은 방침시행일 즉시 시행하되, 2028년 5월 18일까지 「건축법」제11조에 따른 건축허가 및 제14조에 따른 건축신고, 제16조에 따른 허가와신고사항의 변경을 신청한 경우까지 적용한다. 5-2. 본 방침 시행 전, 건축허가 또는 건축신고를 받은 대지의 경우 「건축법」제16조에 따른 허가와 신고사항의 변경 신청을 통해 본 방침 적용이 가능하다. 5-3. 자치구는 구 도시‧건축공동위원회 심의를 통해 용적를 중첩 완화를 받은 경우그 결과를 서울시(도시계획과)에 제출하여야 한다. 5-4. 본 기준 외 사항은 관련 법령 등에서 정하는 바에 따르며, 향후 관련 법령 및 지침이 제·개정되는 경우, 변경된 법령 및 지침을 따른다.

출처

소규모 주택정비법 한시적 완화

소규모 주택정비법에 따른 사업 대상은 다음과 같다.

자율주택ᆞ소규모재건축ᆞ소규모재개발 조례 용적률 완화 운영기준
제2장 적용대상
 2-1. 적용지역은 「국토계획법 시행령」 제30조에 따른 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 한정하여 적용한다.
 2-2. 대상사업은 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ (이하 ｢소규모주택정비법｣) 제2조제1항제3호에 따른 ‘자율주택정비사업’, ‘소규모재건축사업’, ‘소규모재개발사업’에 적용한다.
 2-3. 조례 용적률을 완화하여 사업시행계획 수립 시, ｢국토계획법｣, ｢소규모주택정비법｣, ｢도시계획조례｣ 및 다른 법령 등에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 이 기준이 정하는 바에 따른다.

또한 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령에 따른 해당 사업들의 기준은 다음과 같다.

제3조(소규모주택정비사업 대상 지역) ① 법 제2조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다. <개정 2018. 6. 12., 2019. 10. 22., 2020. 3. 17., 2021. 9. 17., 2021. 12. 16., 2022. 8. 2., 2023. 7. 7., 2023. 10. 18., 2023. 11. 28., 2024. 3. 19., 2024. 11. 5.>

1. 자율주택정비사업: 빈집밀집구역, 소규모주택정비 관리지역, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」에 따른 도시활력증진지역 개발사업의 시행구역, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 「도시 및 주거환경정비법」 제20조ㆍ제21조에 따라 정비예정구역ㆍ정비구역이 해제된 지역 또는 같은 법 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 정비구역, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제5호의 도시재생활성화지역 또는 그 밖에 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조제1항에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 지역으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 지역

가. 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 100분의 60(소규모주택정비 관리지역의 경우에는 100분의 50) 이상일 것
나. 해당 사업시행구역 내 기존 주택(이하 “기존주택”이라 한다)의 호수(戶數) 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 미만일 것. 다만, 지역 여건 등을 고려하여 해당 기준의 1.8배 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 그 기준을 달리 정할 수 있다.

1) 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제2호의 단독주택(이하 “단독주택”이라 한다)인 경우: 10호
2) 기존주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 “연립주택”이라 한다) 또는 같은 호 다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다)으로 구성된 경우: 20세대(연립주택과 다세대주택의 세대수를 합한 수를 말한다)
3) 기존주택의 구성이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우: 20채(단독주택의 호수와 연립주택ㆍ다세대주택의 세대수를 합한 수를 말한다)

가) 단독주택과 연립주택으로 구성
나) 단독주택과 다세대주택으로 구성
다) 단독주택, 연립주택 및 다세대주택으로 구성

다. 해당 사업시행구역에 나대지(裸垈地)를 포함하려는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당하는 나대지로서 그 면적은 사업시행구역 전체 토지 면적의 2분의 1 이내일 것

1) 진입도로 등 정비기반시설의 설치에 필요한 나대지
2) 노후ㆍ불량건축물의 철거로 발생한 나대지
3) 법 제9조제3호에 따른 빈집의 철거로 발생한 나대지
4) 그 밖에 지형여건ㆍ주변환경을 고려할 때 사업 시행상 불가피하게 포함되는 나대지로서 시ㆍ도조례로 정하는 기준을 충족하는 나대지

3. 소규모재건축사업: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제7호의 주택단지(이하 “주택단지”라 한다)로서 하나의 주택단지 또는 둘 이상이 연접(주택단지 사이에 도로가 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 해당 도로가 폐지되거나 노선이 변경되는 경우만 해당한다)한 주택단지 중 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역

가. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
나. 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 100분의 60(소규모주택정비 관리지역 또는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구의 경우에는 100분의 50) 이상일 것
다. 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

4. 소규모재개발사업: 다음 각 목의 지역

가. 소규모재개발사업을 시행하려는 지역의 면적 과반이 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」, 「철도산업발전기본법」 또는 「도시철도법」에 따라 건설ㆍ운영되는 철도역(개통 예정인 역을 포함한다)의 승강장 경계로부터 반경 350미터 이내인 지역으로서 다음의 기준을 모두 충족하는 지역. 다만, 승강장 경계로부터의 반경은 지역 여건을 고려해 100분의 30 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율로 증감할 수 있다.

1) 해당 사업시행구역의 면적이 5천제곱미터 미만일 것
2) 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 100분의 60(소규모주택정비 관리지역 또는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구의 경우에는 100분의 50) 이상일 것
3) 해당 사업시행구역이 국토교통부령으로 정하는 도로에 접할 것

나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제3호다목의 준공업지역으로서 가목1)부터 3)까지에서 규정한 기준을 모두 충족하는 지역