대한토지신탁의 책임준공형·차입형 토지신탁(개발신탁) 사업장에서 지난 1년간 시공사 5곳이 부도 처리되고, 신탁사가 시행을 맡은 차입형 사업에서도 미분양이 다수 발생하는 등 악화일로를 걷고 있다. 차입형과 책준형 사업장 등의 난항으로 신탁사 고유자금을 투입하게 되면서 재무부담이 높아지고 있다. 

책임준공형 토지신탁은 신탁사가 시공사의 신용을 보강하고 기한 내 공사를 완수하도록 책임지는 방식으로, 시공사 채무불이행이 발생하면 신탁사가 대체 시공사를 찾아 완공시키거나 대주단에 손해배상 책임을 져야 한다. 

차입형 토지신탁은 공정률과 분양률에 따라 신탁사 자금이 투입되는데, 분양이 부진할 경우 신탁계정대를 투입해야 해 부담이 높은 사업 방식이다.

저조한 분양률, 책준형 리스크 등이 발생하며 신탁사 고유계정을 투입하는 신탁계정대 규모도 가파르게 증가하고 있다. 올해 상반기(1~6월) 기준 대한토지신탁의 신탁계정대는 8668억원으로, 2022년 상반기(3909억원)와 비교하면 두 배 이상 늘었고, 2023년 상반기(5664억원)보다 53% 증가했다. 상반기 기준 14개 신탁사 가운데 KB부동산신탁(8851억원) 다음으로 높은 수치다.

아주경제 - [흔들리는 부동산신탁사③] 대한토지신탁 재무부담 '빨간불'··· 지방 미분양 쌓이고 시공사 줄도산

개발신탁(차입형 토지신탁) : 신탁사가 시행자로부터 사업시행 권한을 받아 직접 자금을 조달하여 개발사업을 진행한다. 사업에 대한 모든 책임을 신탁사가 지기 때문에 수수료율이 매출의 3%~5%에 이를 정도로 높다.

관리형 토지신탁(책임준공형 관리형 토지신탁) : 신탁사는 분양계획 및 자금 입출금 등의 관리 업무만을 수행하고, 시행사는 인허가, 자금 조달, 분양 등의 제반 업무를 수행한다. 신탁사는 자금 조달을 하지 않는다. 여기에 책임준공 확약을 추가한 것이 책임준공형(책준) 관리형 토지신탁이다. 수수료는 총 수익의 1~1.5% 수준이다.

PF 대주 : 프로젝트 사업에 대해 자금을 빌려주는 기관이다. 대부분 금융기관이다.

우선수익권 1순위 : 사업초기 단계 확보된 토지에 대해 신탁 및 우선수익권 1순위를 설정한다. 즉, 자금을 빌려준 PF대주가 우선수익권 1순위가 된다. 단, HUG 분양보증시에는 대주가 사업부지에 대한 우선수익권을 설정할 수 없다. 통상적으로 우선수익권 1순위는 대주, 2순위는 시공사로 설정한다.

우선수익권은 통상 ‘부동산담보신탁계약’에서 우선수익자로 지정된 채권자가 채무자의 채무불이행 발생 시 신탁재산 처분을 요청하고 처분대금에서 자산의 채권을 위탁자인 채무자나 그 밖의 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리이다.

부동산 신탁 상품 중 관리형 토지신탁 상품의 경우 신탁계약의 체결 및 우선수익권의 설정은 첫째, 시행사, 시공사, 대출금융기관과 신탁회사가 함께 대출약정서 및 사업협약서를 먼저 체결하고, 둘째, 위 대출약정서 및 사업협약서를 바탕으로 시행사와 신탁회사는 관리형 토지신탁계약을 체결하면서 대출금융기관은 자신의 위탁자에 대한 대출원리금채권을 담보받기 위해 위 토지신탁의 제1순위 우선수익자로, 시공사는 자신의 공사비채권과 대출금융기관에 대한 위탁자의 채무를 지급보증한 것에 대한 사전구상채권을 담보받기 위해 위 토지신탁의 제2순위 우선수익자로 참여하게 된다.

셀다운 :  셀다운은 리파인낸싱(Refinancing)의 한 종류이다. 주로 대규모 M&A 또는 투자 거래에서 주관사(Lead Arranger)나 초기 투자자가 인수한 지분이나 채권의 일부를 다른 투자자들에게 매각하는 과정을 의미한다. PF대출에서는 PF 대주가 보유한 채권을 매각하여 자금 회전율을 높이는 것이다.

지주공동사업 : 토지를 소유하고 있는 지주는 토지를 제공하고, 토지를 개발하는 사업자가 참여하여 상호 협약을 통해 부동산을 개발하는 것을 의미한다. 토지비 지급 시점을 유동적으로 조절할 수 있다.

총 사업비 : 사업을 추진하는데 있어 드는 모든 비용이다. 보상비, 공사비, 설계비, 판관비, 금융비 등을 포함한다.

매출 : 분양 등을 통해 얻는 수익이다.

신탁계정대 : 신탁계정대는 신탁사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 뜻한다. 2024년 6월말 기준 부동산신탁사 14곳의 신탁계정대가 6조원을 넘어섰다.

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개발신탁 예시

(예시)

매출 1조 1천억원(수입), 총사업비 1조원(비용)인 사업이 있다. 사업을 하기 위해서는 대출이 필요한데, 분양 대금이 들어오므로, 1조원이 다 필요하지는 않다. 최대 2천억원까지 자금이 필요하다면, 2천억원으로 PF 대출약정을 맺는다. PF에 필요한 약정 수수료, 이자 비용은 모두 사업비에 포함된다. 이자 비용은 금리에 따라 결정되는데 시장 상황에 따라 변동이 크다. 

LTV는 18.2%이다. (PF 대출금액 / 매출)

부동산 신탁회사 현황 및 시장점유율(마켓 쉐어)

주요 부동산 신탁사는 우리나라에 14곳 있다. 14곳 중에서는 舊신탁업법에 따라 1996년 3월 5일 설립인가를 받은 한국토지신탁이 가장 빠르고, 납입자본도 가장 크다.